Saldo e stralcio immobiliare, cos’è e come funziona. Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, stabilendo un accordo con il debitore e i creditori per saldare i debiti.
Si tratta dunque di una operazione che permette di accordarsi con la banca o con altri creditori concordando un prezzo più basso per estinguere il debito e liberare l’immobile pignorato.
Chi acquista casa con un mutuo può trovarsi nella spiacevole situazione di non riuscire ad onorare il regolare pagamento delle rate. La conseguenza immediata, in queste situazioni, è che l’istituto di credito avvii i procedimenti necessari per il recupero del credito. Qualora la banca non riesca a recuperare le somme dovute, agirà intraprendendo una procedura esecutiva forzata con inevitabile pignoramento dell’immobile e successiva vendita all’asta.
A seguito di un pignoramento sembrerebbe quindi inevitabile la vendita giudiziaria e nella maggioranza dei casi il debitore potrebbe perdere definitivamente la propria casa, non riuscendo però, con il ricavato dell’asta, a soddisfare completamente i creditori, rimanendo ancora in stato di insolvenza.
Cosa fare quando un immobile è all’asta?
Spesso, in questi casi, il debitore si scoraggia e decide di non difendersi, pensando che sia troppo tardi per poter fare qualcosa, commettendo di fatti un grave errore. E’ possibile invece intervenire, vendere l’immobile prima della vendita giudiziaria, interrompendo in questo modo il processo esecutivo.
Bisognerà trattare con l’istituto creditore al fine di negoziare il debito ed ottenere la chiusura della posizione, a stralcio, pagando una cifra inferiore, rispetto al debito residuo. L’operazione tecnicamente viene definita “a saldo e stralcio”, in quanto i creditori, a fronte di un pagamento immediato, possono decidere di chiudere la pratica accettando dunque un importo più basso di quello che gli spetterebbe.
Cosa è il saldo e stralcio immobiliare?
Il saldo e stralcio è una tecnica nella quale un consulente del debito evita che un immobile sia venduto all’asta, trattando con i creditori (per abbassare l’ammontare del debito) e trovando un acquirente, disposto a comprare l’appartamento.
Ecco un esempio esemplificativo:
“Viene pubblicato l’avviso d’asta per un appartamento e la data d’asta viene fissata al 1° aprile. Nella perizia è indicato il creditore che ha attivato la procedura: è la Banca X che vanta un credito dal valore 70.000. Il valore di mercato dell’immobile, secondo la perizia, è di 100.000 euro.”
Nella realtà, la tecnica del saldo e stralcio è più controversa e difficile di quanto possa sembrare. Lo Stralcio, richiede competenze giuridiche e tecniche che pochi conoscono. Bisogna saper mettere in campo ottime doti di mediazione ed è bene tener sempre presente, che il percorso per giungere all’accordo implica e necessita di molti aspetti di natura diversa. E’ necessario conoscere molto bene le disposizioni di legge in materia, la prassi da seguire, le tecniche di negoziazione efficaci, quali documenti predisporre e a chi presentare le relative istanze. Si tratta di una operazione delicata e complessa e non a caso molte trattative falliscono.
Come funzionano gli stralci immobiliari?
Per procedere allo stralcio del credito, dovrai in primo luogo convincere l’esecutato, ovverosia il debitore a darti la delega per trattare a suo nome. Questo è un passaggio fondamentale, perché senza il consenso non puoi procedere.
In un secondo momento, chiedi i conteggi alla banca e offri una cifra che dev’essere più bassa del conteggio fornito nella perizia e inferiore di almeno il 40% del valore di mercato del bene.
Non offrire cifre più alte, perché lo stralcio di credito è una procedura articolata dal punto di vista tecnico legale ( motivo per il quale ti consiglio di farti seguire da un esperto) e merita una remunerazione più elevata di un’operazione classica.
Perché il creditore, cioè la banca, dovrebbe accettare una cifra più bassa del valore del suo credito?
Perché preferisce avere il 60% adesso e non pensarci più, piuttosto che attendere altri 5 anni per recuperare forse il 100%.
Se il creditore accetta, ritirerà la richiesta di vendita all’asta dell’immobile e una volta, saldato il suo credito, lo libererà da ogni vincolo.
Stralcio immobiliare: debitore, acquirente, creditore e consulente del debito
Partiamo dalle basi: chi sono le persone coinvolte in uno stralcio immobiliare?
Debitore
Il debitore è di solito una persona che ha contratto un mutuo con una banca per l’acquisto di un appartamento. Dopo aver pagato le prime rate con regolarità, si è ritrovato nell’impossibilità di assolvere ai pagamenti a causa di un imprevisto che gli ha ridotto il reddito in modo sostanziale.
Dal mancato pagamento della prima rata, si giunge in poco tempo alla procedura di pignoramento: la casa viene messa all’asta, dove seguirà l’iter previsto.
Viene nominato un perito che valuterà l’immobile, stabilendo il valore della casa. Tale valore andrà ridotto del 25% secondo le procedure delle aste immobiliari.
C’è poi da dire che i costi di procedura di vendita all’asta vengono anticipati dalla banca anticipa ma restano a carico del debitore.
I creditori
I creditori sono diversi: banca, condominio, società di prestiti… Come prima cosa vanno distinti tra privilegiati e non privilegiati. Quando si inizia una trattativa di saldo e stralcio bisogna iniziare proprio da quelli privilegiati.
Di solito, l’ente che concede il mutuo, è il primo datore di ipoteca ed è proprio a lui che bisogna rivolgersi per far partire lo stralcio.
Guardando la trattativa dal punto di vista del creditore, noteremo che lui comprensibilmente ragiona sulla base dei numeri. Le valutazioni che fa durante la procedura di stralcio debiti sono basate su calcoli e riflessioni razionali. Il debitore, invece, è mosso più da input irrazionali legati alla contingenza del momento.
I margini di trattativa, tuttavia, restano tanti ed un bravo consulente del debito, conosce molto bene le leve su cui spingere; prima tra tutte, l a rapidità. Con il saldo e stralcio i creditori hanno meno soldi rispetto al dovuto, ma li hanno anche in molto meno tempo, senza dover aspettare i tempi più lunghi delle aste immobiliari.
L’acquirente
L’acquirente è colui che acquista la casa prima che finisca all’asta. L’abilità di un buon consulente del debito è proprio quella di trovare l’acquirente giusto in tempi rapidi.
Quali sono le caratteristiche che dovrebbe avere un buon acquirente?
- avere la liquidità per comprare l’appartamento per intero, o le caratteristiche per accedere agevolmente al mutuo.
- essere realmente interessato all’appartamento.
- essere disposto a effettuare la vendita in tribunale e non, come succede normalmente, davanti a un notaio. E’ infatti in tribunale che avviene la compravendita di una casa su cui pende un pignoramento.
Il consulente del debito
Per liberarsi dei debiti attraverso la tecnica dello stralcio immobiliare serve un buon consulente del debito.
Il primo passo che un consulente del debito compie è parlare con l’esecutato per analizzare a fondo la sua situazione. Una volta raggiunto l’accordo, il consulente del debito mette tutto nero su bianco, ottenendo quella che è chiamata la delega, senza la quale non è autorizzato a trattare con i creditori.
Il secondo passo consiste nella ricerca degli accordi con i creditori. Nella pratica cercherà di negoziare per convincere i creditori ad abbassare le loro richieste e a scendere ad una cifra più utile alla trattativa.
Contemporaneamente si metterà alla ricerca del perfetto acquirente. Il consulente può anche investire in prima persona, comprando l’appartamento.
Una volta espletate tutte queste incombenze, il consulente del debito avrà le carte in tavola per realizzare un’operazione soddisfacente per i clienti, i debitori e le sue tasche.
Il saldo a stralcio immobiliare è infatti una tecnica “win win” che offre innegabili vantaggi a tutti coloro che sono coinvolti nella trattativa.
Investire acquistando un immobile all’asta
Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, stabilendo un accordo con il debitore e i creditori prima che l’immobile vada all’asta. Forse non tutti sanno che si tratta di una procedura che può portare il prezzo finale di acquisto dell’immobile ad arrivare ad essere oltre la metà del prezzo di mercato.
Gli stralci immobiliari rappresentano dunque una grande opportunità di investimento sia per chi vuole comprare casa, sia per l’esecutato. Il debitore infatti, oltre a liberarsi del debito contratto, può essere cancellato dalla Centrale Rischi con la possibilità di tornare nuovamente ad essere finanziabile.
Per chi è vantaggioso lo stralcio immobiliare?
Quali sono i vantaggi di uno stralcio immobiliare? Ci sono buone opportunità per tutti di ricavarne un vantaggio economico:
- Il creditore ha la possibilità di recuperare in tempi rapidi parte dei propri soldi. Non dovrà attendere l’esito della vendita in asta, che potrebbe avere tempi più lunghi ed esiti meno soddisfacenti.
- Il debitore può eliminare il proprio debito tramite esborso di una cifra minore, senza subire pesanti conseguenze a livello finanziario. Inoltre può essere cancellato dalla Centrale Rischi con la possibilità di tornare nuovamente ad essere finanziabile.
- L’acquirente può ottenere una consistente riduzione di spesa per l’acquisto dell’immobile.
