Regolamento di condominio: cosa deve fare l’amministratore

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Amministratore di condominio

Regolamento di condominio: cosa deve fare l’amministratore. L’amministratore di condominio è una figura importante per la gestione degli immobili. Il suo operato è regolato da norme di legge imperative ma, per i comuni cittadini, sono ancora molte le informazioni lacunose su questa figura.

Ecco perché abbiamo pensato di fare un po’ di chiarezza facendo il punto su cosa può e deve fare per far rispettare il regolamento condominiale. In linea generale, l’amministratore si occupa della:

  • conduzione dell’edificio con limitazione, però, alle parti comuni
  • vigilanza sulla manutenzione e integrità delle parti comuni
  • erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
  • osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio
  • riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale

Amministratore di condominio: cosa dice la legge

L’amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l’organo esecutivo del condominio. Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

Secondo l’originaria disciplina del codice civile italiano, qualora il regolamento condominiale non avesse disposto nulla in merito, l’amministratore poteva essere chiunque veniva votato dalla maggioranza dei condomini. Non era dunque necessaria alcuna preparazione specifica, non serviva un particolare titolo di studio e non era nemmeno previsto un albo professionale.

Se inizialmente venne sostenuto che l’amministratore di condominio dovesse essere una persona fisica, si è pian piano passati a legittimare la nomina di una persona giuridica.

La riforma del 2012 ha poi definitamente fatto chiarezza stabilendo che potevano svolgere l’incarico anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile. Secondo gli orientamenti della giurisprudenza della Corte di Cassazione del 2008, il rapporto giuridico, riconducibile al mandato, s’instaura tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio, che non ha personalità giuridica.

Le novità introdotte con la legge n. 220/2012 non finiscono qui. Si è anche stabilito che fosse obbligatorio scegliere come amministratore di condominio una persona qualificata per quel ruolo. L’amministratore deve essere in possesso di un titolo di studio di diploma di scuola superiore, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento.

Deve anche possedere requisiti morali come, ad esempio, non essere stato condannato per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo riabilitazione, non protestato. Dopo la riforma del 2012 e l’entrata in vigore del decreto del Ministero della Giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, la figura deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione; e quindi frequentare un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore.

La riforma ha mantenuto l’agevolazione dei proprietari nel potere amministrare il proprio condominio. Questi ultimi non hanno, però, l’obbligo del titolo di studio e dalla formazione iniziale e periodica.

Obblighi e attribuzioni dell’amministratore di condominio

Gli articoli 1129 e 1130 del Codice civile indicano quali sono gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore di condominio.

In linea generale l’amministratore di condominio è colui che ha il compito di svolgere tutte quelle funzioni che ineriscono sempre agli interessi collettivi dei condomini. Deve presiedere  dunque al buon funzionamento di tutti i servizi dello stabile, all’esecuzione delle delibere assembleari, alla gestione della contabilità e garantire il rispetto del regolamento condominiale.

Non sono, invece, di sua competenza tutte quelle questioni di carattere personale o i rapporti interpersonali tra i condomini stessi.

Calandoci in esempi pratici e quotidiani, possiamo affermare che l’amministratore condominiale deve far rispettare il regolamento di condominio, ma non può intervenire nelle beghe tra condomini. Deve anche fare in modo che i vari proprietari non arrechino danni alle parti comuni dell’edificio o pregiudichino i vari servizi comuni come, ad esempio,  l’uso delll’ascensore. Attenzione, però, non può intervenire quando c’è un danno a un appartamento privato. 

L’amministratore di condominio deve garantire il rispetto del regolamento

L’amministratore può essere visto come l’esecutore materiale della volontà di tutti i condomini. E’ dunque il mandatario dei condomini e li rappresenta nei confronti dei terzi. Ha l’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assemblea condominiale con ‘la diligenza del buon padre di famiglia’, anche se non sono state adottate con le maggioranze previste dalla legge. Deve anche curare l’osservanza del regolamento di condominio. 

Qualora il regolamento di condominio non venisse rispettato, l’amministratore deve richiamare i condomini mediante lettere o inviti verbali. In caso di richiami scritti, il costo della diffida inviata con raccomandata a.r. deve essere divisa tra tutti i condomini per millesimi.

Oltre a diffidare per iscritto colui che ha violato il regolamento, l’amministratore può agire contro di lui in giudizio al fine di far rispettare il regolamento condominiale in caso di utilizzo della propria unità immobiliare in modo difforme da quanto previsto.

Il regolamento condominiale può contenere la previsione di sanzioni pecuniarie fino ad un massimo di 200 € per chi viola le sue clausole. In caso di recidiva le sanzioni possono raggiungere gli 800 euro. La somma verrà devoluta al fondo per le spese ordinarie.

Ma chi deve decidere se applicare la sanzione e la cifra esatta? In realtà questo non è un aspetto ben definito e ci sono due diverse tesi:

  • all’assemblea condominiale, con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti.
  • all’amministratore.

Le limitazioni all’uso della proprietà privata

Ci sono poi i casi in cui il regolamento di condominio contiene delle clausole che vanno a limitare l’utilizzo delle proprietà individuali. Un esempio? La possibilità di stendere panni dalla finestra, di affittare gli immobili ad universitari in cerca di appartamenti o stanze, di detenere animali negli appartamenti, di suonare strumenti musicali…

In questi casi l’amministratore ha l’obbligo di far rispettare il regolamento ma solo a patto che sia stato approvato all’unanimità.

L’uso della proprietà privata può essere limitato solo da un «regolamento contrattuale» (appunto quello deliberato con il consenso di tutti i condomini). Quando non c’è un regolamento approvato all’unanimità, le clausole che limitano l’esercizio delle proprietà individuali non hanno alcun valore e non devono essere rispettate. 

Amministratore di condominio e regolamento condominiale

I registri condominiali

L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini

La legge individua 4 registri:

  1. il registro anagrafico: riporta i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari
  2. il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio
  3. il registro di nomina e revoca degli amministratori
  4. il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione

A richiesta del singolo condomino l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.