Casa vacanze: come affittare una casa ad uso turistico

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affitto casa vacanze

Casa vacanze: l’affitto ad uso turistico. Le vacanze estive sono alle porte e molte case vacanze sono pronte per essere affittate. Una domanda che però molti proprietari si pongono è: ma come funziona la normativa delle case vacanze? Cosa si deve fare per i contratti?

Le modalità per trovare, o proporre, ville e appartamenti in affitto come case vacanza sono sempre più numerose anche grazie ai portali web dedicati che svolgono la funzione di mettere in contatto i proprietari degli immobili con i turisti. Ne sono un esempio Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb… Insomma, c’è solo l’imbarazzo della scelta. Ma come muoversi dal punto di vista legale in caso di affitto di una casa vacanze?

Case vacanze

Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative, ubicate anche in stabili diversi, purché situate nel medesimo territorio comunale, composte da uno o più locali, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonomi, gestite unitariamente da soggetti iscritti al registro delle imprese per l’affitto ai turisti senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi.

Le case per vacanza in Italia sono disciplinate dalle leggi regionali che recepiscono la Legge 29 marzo 2001, n. 135 – “Riforma della legislazione nazionale del turismo” e in particolare il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 13 settembre 2002 “Recepimento dell’accordo fra lo Stato, le regioni e le province autonome sui principi per l’armonizzazione, la valorizzazione e lo sviluppo del sistema turistico” che all’art. 1, comma 2, lettera b), individua le tipologie di imprese turistiche operanti nel settore e delle attività di accoglienza non convenzionali, fra le quali le case e appartamenti per vacanze.

Lo stesso Decreto stabilisce che tali attività siano indirizzate prevalentemente ai non residenti e finalizzate all’uso del tempo libero, al benessere della persona, all’arricchimento culturale, all’informazione, la promozione e la comunicazione turistica, ove non siano di competenza di altri comparti.

Attenzione, però, il termine “casa vacanze” in numerose normative regionali sta a significare che l’affitto dell’immobile, o degli immobili, è svolto in forma imprenditoriale, quindi che si tratta di un’attività d’impresa per la quale è necessaria l’apertura di partita Iva. Per non dare adito ad equivoci è più preciso usare l’espressione “locazione, o affitto, a uso turistico”. Anche “affitto breve” è considerato corretto.

contratto di affitto casa vacanze

Il Business delle case vacanze

L’affitto delle case vacanze è un business che sta conoscendo un buon periodo. Segue infatti un trend positivo che dura ormai da qualche anno. A minare questa positività c’è però la cedolare secca sulle locazioni, ossia la tassa Airbnb. A dire il vero la tassa sugli affitti brevi è sempre esistita, ma è stata applicata da pochi proprio per via del fatto che registrare i contratti di durata inferiore a 30 giorni non è obbligatorio.

Ora sarà invece direttamente l’intermediario, o il portale web, ad applicare la ritenuta sui canoni incassati.

Quando si affitta una casa vacanze passando per un intermediario o un portale web ed il canone viene incassato dal portale o dall’intermediario, è quest’ultimo a pagare la tassa sugli affitti brevi (usando il modello F24) trattenendola dal compenso dovuto al proprietario della casa.

La cedolare secca

Anche per gli affitti brevi è possibile optare la cedolare secca, ossia il regime di tassazione semplificato.

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro. Le aliquote applicate sono due:

  • il 10% per il canone concordato
  • il 21% per la locazione in regime di libero mercato. E’ l’aliquota che si deve utilizzare per l’affitto delle case vacanza.

Quali immobili affittare come case vacanze?

Proprio come la normativa sulla locazione (ossia sull’affitto) consente al proprietario di un immobile di affittarne anche una sola porzione, così anche per le locazioni ad uso turistico è possibile affittare anche una sola o più stanze.

Il contratto d’affitto della casa vacanze sarà pienamente valido anche se l’affitto non riguarda un intero appartamento, ma solo una sua porzione.

L’immobile dovrà comunque rispettare le normative edilizie, igienico-sanitarie e in materia di sicurezza. Ma non solo! E’ obbligatorio, a prescindere dalla durata del contratto, essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica e della documentazione prescritta dalla legge e dai regolamenti.

Registrazione del contratto d’affitto 

I contratti di durata inferiore ai 30 giorni non hanno l’obbligo di essere registrati. La registrazione del contratto andrà però a sostituire l’obbligo di comunicazione della cessione dell’immobile all’autorità di pubblica sicurezza.

Se invece la durata della locazione supera i 30 giorni si avrà l’obbligo di registrare il contratto; anche se si trattasse di una sola stanza.

Sarà necessario comunicare alla Polizia di Stato, compilando le “schedine alloggiati”, le generalità degli ospiti, attraverso il sito «Alloggiati Web», lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive:

  • entro le 24 ore successive all’arrivo
  • immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore, bisogna

La procedura per ottenere le credenziali necessarie all’invio delle “schedine alloggianti” varia da provincia a provincia.

Quanto costa registrare un contratto?

Quando si sceglie di registrare il contratto di affitto o quando si affitta per un periodo superiore a 30 giorni, si deve pagare (oltre all’Irpef sul canone di locazione) un’imposta di registro, se non si opta per la cedolare secca.

L’imposta corrisponde al 2% del canone annuo di locazione (mai inferiore a 67 euro). Inoltre, ogni 4 pagine del contratto o ogni 100 righe, deve essere anche apposta una marca da bollo da 16 euro.

E’ anche possibile effettuare la registrazione in via telematica servendosi del software dell’agenzia delle Entrate. E’ utile sapere che resta sempre la possibilità di effettuare la registrazione tramite un intermediario come, ad esempio, un consulente del lavoro od un commercialista.

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